L'esperto rispondeResponsabilità

SULLE SINGOLE SCALE DECIDONO GLI INTERESSATI

La domanda

Un condominio è costituito da 18 condòmini, con tre scale autonome per l’accesso agli appartamenti. In diverse assemblee è stato deciso a maggioranza di dipingere l’androne di ingresso, sostituire il citofono con il videocitofono, installare all’esterno dell’androne le cassette della posta, installare un corrimano esterno di supporto poiché l’entrata è rialzata, rispetto al marciapiede stradale, di quattro gradini. L’amministratore ha aderito alla richiesta di non dare corso a tali decisioni per la scala "A", poiché quattro inquilini su sei hanno votato contro le decisioni menzionate. Alle rimostranze dei due condòmini di minoranza della scala in questione, l’amministratore ha risposto che la normativa consente di derogare alle decisioni dell’assemblea se i condòmini di una scala, a maggioranza, sono contro tali decisioni, purché non vadano a ledere gli interessi dei condòmini delle altre scale. Se è vero quanto sostenuto dall’amministratore, i condòmini di minoranza cosa possono fare?

L'assemblea è l'organo deliberante della compagine condominiale, composta da tutti i comproprietari delle unità immobiliari ubicate nello stabile. A norma dell'articolo 1136 del Codice civile, l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione.Tuttavia, può accadere che il condominio sia strutturato in modo tale che non tutte le cose siano comuni a tutti i comproprietari. È il caso indicato dall'articolo 1123, 3° comma, del Codice civile, secondo cui, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. La giurisprudenza di legittimità ha definito "condominio parziale" questa particolare situazione dell’edificio condominiale. Sostanzialmente, i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio di una sola parte o di alcune parti dell'edificio.Non solo, quindi, parziarietà per la contribuzione alle spese, ma anche proprietà e responsabilità a carico dei soli condòmini cui le cose effettivamente servono. Questa precisazione comporta, anche, l’assunto secondo cui, se alcune cose non sono di proprietà di tutti ma solamente di alcuni condòmini, le decisioni per la loro gestione (conservazione, manutenzione e innovazioni) devono essere prese solo dai condòmini effettivamente interessati.Dello stesso avviso è la Corte di cassazione, secondo cui numerose sono le conseguenze operative del cosiddetto condominio parziale. Infatti, «alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene la gestione e l’imputazione delle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese» (Cassazione, 27 settembre 1994, n. 7885).Sicché occorre verificare, preliminarmente, se il regolamento di condominio fa espressa menzione alla particolare condizione del condominio parziale o se, comunque, per la peculiare struttura e conformazione dell’edificio condominiale i lavori in questione possono considerarsi "indipendenti" ed esclusivi per ogni singola scala. Se fosse così, allora siamo in presenza della fattispecie prevista dal 3° comma dell’articolo 1123 del Codice civile e, pertanto, solo i condòmini di ogni singola scala possono deliberare a maggioranza i relativi lavori.Qualora, invece, i lavori fossero comuni a tutte e tre le scale, la loro deliberazione dovrà essere presa dai condòmini delle tre scale.

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