L'esperto rispondeResponsabilità

PER LA MEDIAZIONE CONTA L'EFFICACIA DELL'INTERVENTO

La domanda

A luglio 2014 sono andato a vedere un appartamento in vendita a 180.000 euro con l'agenzia immobiliare; sebbene interessante, la richiesta era fuori mercato. Successivamente la stessa agenzia mi informa che il prezzo è sceso a 160.000 euro: così vado a rivedere l'alloggio per rivalutare la soluzione; ma anche con il ribasso, giudico il prezzo ancora troppo alto.Passa del tempo e vedo su internet che il proprietario ha provato prima a vendere l'appartamento da privato senza successo e poi affidandosi a una seconda agenzia immobiliare, per il prezzo di 140.000 euro.A questa cifra sarei tentato di fare un'offerta, ma mi domando: se dovessi acquistare l'appartamento da privato, l'agenzia con cui ero precedentemente in contatto potrebbe chiedermi qualcosa solo per avermi fatto vedere l'appartamento? Se invece acquistassi tramite la seconda agenzia, la prima potrebbe pretendere qualcosa come commissioni? Se sì, questo eventuale importo sarebbe da considerare una parte delle commissioni che pagherei alla seconda agenzia, oppure no?

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui l’affare tra le parti è concluso per effetto del suo intervento (articolo 1755, comma primo, del Codice civile).Secondo la giurisprudenza ormai consolidata, nel caso di mediazione nella compravendita immobiliare, la "conclusione dell'affare" e, quindi, il diritto alla provvigione per il mediatore coincidono con la sottoscrizione del contratto preliminare (Cassazione, 19 luglio 2002, n. 10553), ritenendo irrilevante che una parte sia receduta dal preliminare (Cassazione, 21 maggio 2010, n. 12527) oppure venga indicato un altro acquirente (Cassazione, 9 aprile 2009, n. 8676).Il mediatore ha diritto alla provvigione anche in mancanza di uno specifico incarico, purché la sua attività abbia avuto, nella consapevolezza dei contraenti, efficacia causale alla conclusione del contratto (Cassazione, 26 marzo 2012, n. 4830).Si ravvisa il nesso causale tra l'opera del mediatore e la conclusione dell'affare anche nel semplice reperimento e nell'indicazione di uno dei contraenti (Cassazione, 16 marzo 2012, n. 4228), se risultato utile di una ricerca effettuata dal mediatore; in tale senso, la Suprema corte ha ritenuto sufficiente che il mediatore abbia mostrato all'acquirente l'immobile (Cassazione, 8 marzo 2002, n. 3438, e 15 aprile 2008, n. 9884), anche se l'affare viene concluso dopo la scadenza dell'incarico (Cassazione, 18 settembre 2008, n. 23842).Il nesso causale può sussistere anche se le parti erano precedentemente già in contatto fra loro. Il decorso del tempo tra i primi contatti e la conclusione dell'affare (Cassazione, 3438/2002 citata) o il successivo interessamento di altri soggetti (Cassazione, 4228/2012 citata) si ritengono circostanze inidonee a elidere il nesso di causalità fra l'intervento del mediatore e la conclusione del negozio.L'articolo 1758 del Codice civile prevede l'ipotesi dell'intervento di più mediatori nella conclusione dell'affare, ciascuno dei quali ha diritto a una quota della provvigione. La norma si applica anche se l'attività dei mediatori è distinta, autonoma o successiva, purché i diversi interventi siano legati da un nesso di concausalità.Alla luce di questo excursus, non si può astrattamente escludere che la prima agenzia abbia diritto alla provvigione, che è ugualmente dovuta al secondo mediatore, se attivo all'acquisto.A quanto si desume dal quesito, non pare invece ricorrere un concorso nell'opera dei due mediatori e si dovrebbe escludere un riparto della provvigione pagata. L'onere probatorio sul nesso causale incombe sull'agente immobiliare che reclama la provvigione.

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