L'esperto rispondeResponsabilità

TERMOVALVOLE APPROVABILI CON DOPPIA MAGGIORANZA

La domanda

In un’assemblea straordinaria di condominio, in seconda convocazione, sono presenti tutti i sei condòmini per discutere e approvare la proposta di rifacimento della centrale termica, che prevede la sostituzione della caldaia esistente, obsoleta, con una a condensazione, e i lavori accessori (installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore) allo scopo, anche, di contenere i costi del consumo energetico, beneficiando dell’agevolazione fiscale del 65 per cento.La normativa attuale dispone per questo tipo di innovazione e miglioramento la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.Qualora il risultato della votazione fosse pari per il numero degli intervenuti (tre favorevoli e tre contrari) e il valore dei millesimi fosse diverso (il gruppo favorevole ne ha 515 e l’altro 485), come ci si deve comportare?

Le delibere dell'assemblea devono essere adottate con la doppia maggioranza del numero dei condòmini e del valore millesimale. Il 2° comma dell'articolo 1136 del Codice civile, richiamato dal 4° comma, che concerne la validità delle delibere in prima convocazione, prevede un doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono rappresentare «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».Qualora non venga rispettato il doppio quorum (ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi), la relativa deliberazione risulta invalida e può essere annullata a seguito di impugnativa, a norma dell'articolo 1137 del Codice civile. Al riguardo, la Suprema corte, con la sentenza 4806/2005, ha previsto che «debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto».Nel caso prospettato (ricordando che la mancata installazione delle valvole termostatiche e contabilizzatori comporta delle sanzioni amministrative da 500 a 2.500 euro), benché i millesimi del gruppo favorevole risultino superiori ai contrari, non essendo stato raggiunta la maggioranza degli intervenuti per parità di "teste, la deliberazione non può ritenersi valida. Al riguardo, qualora non si riesca a mettersi d’accordo, a norma dell’articolo 1105, 4° comma, del Codice civile, è possibile adire l’autorità giudiziaria per risolvere questo impasse. Preliminarmente, bisognerà azionare il procedimento di mediazione civile.

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