L'URGENZA DEI LAVORI DEVE ESSERE DIMOSTRATA

L'amministratore di condominio, non solo ha il compito di affrontare le spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ma anche il potere/dovere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere “urgente”, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea dei condomini, così come prevede l’articolo 1135, 2° comma, del Codice civile. Per urgenza, si deve intendere la necessità immediata e impellente di intervenire allorquando vi sia il rischio che la situazione, a causa dell’inerzia e del trascorrere del tempo, possa peggiorare pericolosamente causando dei danni. Quindi, in materia di manutenzione straordinaria, l’amministratore non deve attendere la deliberazione dell’assemblea, trattandosi di atti urgenti e che lo possono esporre direttamente, e personalmente, a responsabilità penale. Alla luce di quanto appena ricordato, si può affermare che, in linea generale, ogni evento dannoso conseguente a un mancato tempestivo intervento di riparazione è ascrivibile all’amministratore, il quale può addirittura incorrere in responsabilità penale. Ad esempio, nella sentenza n. 34147 del 6 settembre 2012 della Suprema Corte, l’amministratore condominiale è stato ritenuto responsabile per le «gravi lesioni subite da un’anziana donna che è inciampata rovinando a terra a causa di avvallamenti e sconnessioni della pavimentazione in prossimità di un tombino. È certo infatti che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto derivante dal mancato livellamento della pavimentazione rappresenti intervento di ordine urgente a carico dell’amministratore». È importante precisare che la responsabilità dell’amministratore per omissione di lavori deve essere accertata in concreto. Infatti, qualora vi sia un mancato stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, per parte della giurisprudenza non potrebbe ipotizzarsi alcuna responsabilità dell’amministratore per non avere attuato interventi in quanto, in tale situazione, la responsabilità ricade su ciascun singolo condomino. Quindi, l’amministratore non potrà considerarsi colpevole se, nonostante il costante interessamento per la soluzione del problema verificatosi nello stabile condominiale, vi sia una inerzia dell’assemblea condominiale che non abbia dotato l’amministratore di fondi necessari per la copertura finanziaria dei lavori urgenti utili alla eliminazione del pericolo. In ogni caso, il rifiuto dell’assemblea condominiale di deliberare lavori urgenti legittima l’amministratore a denunciare la decisione assembleare all’autorità giudiziaria, che può porre in atto ogni rimedio affinché non vi siano danni e la situazione non possa procurare ulteriori e più gravi conseguenze.Oltre a quanto appena precisato, si ricordi che, in materia condominiale, l’articolo 1134 del Codice civile disciplina la “gestione di iniziativa individuale” del singolo condomino sulle parti comuni, secondo cui «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». Pertanto, l’azione è legittimata solamente se l'intervento è urgente; infatti, l’assenza della preventiva autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea comporta la perdita del diritto al rimborso, salvo che si tratti, appunto, di spesa urgente. Secondo la giurisprudenza consolidata deve ritenersi "urgente" la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Infatti, la prova dell'indifferibilità incombe sul condomino, il quale deve dimostrare – argomentando tecnicamente la necessità ed impellenza dell'opera, a mezzo di relazione di un libero professionista competente (possibilmente aggiungendo un preventivo della spesa da sostenersi e/o computo metrico) - la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente e preventivamente l'amministratore o gli altri condomini.Invece, per procedere all'esecuzione dei lavori, in mancanza dell'urgenza che legittimerebbe un autonomo intervento rimborsabile ai sensi dell'articolo 1134 del Codice civile, il condominio deve preventivamente informare l'amministratore e sollecitarlo affinché convochi un'assemblea. Solo in caso di inerzia di quest’ultimo, il condomino potrà adire l’autorità giudiziaria. In definitiva, se non c'è l'urgenza dell'intervento e non si ottiene il benestare ad eseguire l’intervento di manutenzione straordinaria da parte dell'assemblea, il rischio è quello di non vedersi rimborsata la relativa spesa.Sicché, da quanto ampiamente esposto – e, ricordando l’eventuale responsabilità penale dell’amministratore o dei condomini, così come sopra specificato - qualora l’amministratore non si attivi per ripristinare la pavimentazione dell’area box e via sia il carattere dell’urgenza, anche il singolo condominio (mediante il supporto di un preventivo tecnico, dal quale emerga anche l’urgenza dei lavori da eseguire) può eliminare a proprie spese – salvo rimborso - la situazione di pericolo.