L'esperto rispondeResponsabilità

LOCAZIONI, NON SI CALCOLANO GLI ONERI ACCESSORI

La domanda

Sto per stipulare un contratto di affitto di cinque mesi per un immobile ammobiliato. L’importo della pigione sarà comprensivo dell’ammortamento degli elettrodomestici e dei mobili in uso nell’appartamento, nonché degli oneri condominiali che faranno capo all’immobile. In fase di registrazione online del contratto transitorio, dovrò scrivere l’intero importo del canone oppure l’importo al netto degli oneri condominiali e dell’uso dell’arredamento? Se io scrivo il canone al lordo, l’agenzia delle Entrate mi chiederà le imposte sull’intero importo. Commetto un errore e, quindi, posso essere perseguito fiscalmente se comunico il canone al netto degli oneri di cui sopra?

Alcuni uffici dell’agenzia delle Entrate applicano una tariffa che si riferisce ad atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, e che prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 3 per cento. In questo caso gli uffici ritengono che la locazione di un appartamento ammobiliato abbia un contenuto patrimoniale diverso dalla mera locazione. In realtà, però, tale interpretazione è stata contraddetta dalla circolare dell’amministrazione finanziaria 15/E del 13 gennaio 1999, nella quale si chiarisce che i mobili e l’arredamento sono da considerare pertinenza dell’oggetto principale, l’appartamento, e quindi ne devono seguire il regime fiscale. Pertanto, l’aliquota da applicare dev'essere quella del 2 per cento sull’importo complessivo del canone (escluse le spese), che comprende anche il corrispettivo per l’utilizzo dell’arredamento.Se invece si fossero stipulati due contratti separati, uno per la locazione dell’immobile e uno per l’uso dell’arredamento e delle attrezzature, il primo sarebbe stato soggetto al 2 per cento d'imposta e il secondo al 3 per cento.Oltre al pagamento del canone, la legge prevede una serie di ulteriori adempimenti (cosiddetti oneri accessori) a carico del locatore (articolo 9 della legge 392/1978). In forza di tale articolo, l’affittuario è tenuto anche al pagamento delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la base imponibile per i contratti di locazione è costituita dall’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l’intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, del Dpr 131/1986).Proprio la natura di corrispettivo, tratto peculiare del canone, induce a non assimilare a questo le spese sostenute dal conduttore (o anticipate dal locatore poi rimborsato), per fruire di una serie di servizi, per l’appunto accessori, rispetto al contratto di affitto. Gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non concorrono, pertanto, alla determinazione della base imponibile del contratto stesso per l'applicazione dell'imposta di registro (risoluzione ministeriale 251167 del 1980).Come peraltro attestato anche dall’Avvocatura di Stato, con un parere condiviso dal ministero delle Finanze, nei contratti di locazione o di affitto di unità immobiliari i servizi condominiali (che rientrano tra gli oneri accessori) imputati dal locatore al locatario sono semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili. È, tuttavia, opportuno che le somme riconosciute a favore del locatore a tale titolo non siano conglobate nel canone, ma siano evidenziate a parte, esplicitandone la natura di rimborso spese. In caso contrario, potrebbe risultare difficile giustificarne la diversa natura rispetto al corrispettivo.

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