LE DELIBERE NON POSSONO INCIDERE SUI DIRITTI

Nessuna deliberazione assembleare può incidere sui diritti dei condòmini, così come legittimamente conformati dai titoli d'acquisto delle unità immobiliari condominiali. Nessuna deliberazione assembleare, cioè, può diminuire le possibilità di utilizzazione delle parti comuni o delle proprietà individuali cui ogni condomino ha diritto. L'unico caso in cui si può avere una modificazione a maggioranza dei diritti dei condomini è rappresentato dalla particolare ipotesi disciplinata dall'articolo 1117-ter del Codice civile: con la maggioranza dei quattro quinti dei condòmini che rappresentino i quattro quinti del valore dell'edificio, a seguito di una convocazione dell'assemblea con formalità aggravate, può essere modificata la destinazione d'uso di una parte comune. Conseguentemente, le possibilità di utilizzazione di quella parte comune potrebbero risultare diminuite per alcuni condòmini.Negli altri casi, occorre un vero e proprio contratto tra tutti i condòmini affinché si possano modificare i diritti di ciascuno di loro sulle parti comuni o sulle proprietà individuali.Si pensi, per fare alcuni esempi, al divieto di destinare le unità immobiliari a determinati usi, al divieto di sopraelevazione o alla concessione di una servitù sulle parti comuni in favore di un vicino. L'assemblea condominiale può essere l'occasione in cui, di fatto, si incontrano tutti i condomini per stipulare un contratto di questo tipo. Non è necessario, però, inserire il punto all'ordine del giorno. Si tratta di materie del tutto estranee alla competenza dell'assemblea. Il contratto, poi, potrebbe essere materialmente inserito nel verbale dell'assemblea e - in presenza di una seria volontà negoziale - potrebbe ritenersi valido se lo stesso verbale risultasse sottoscritto da tutti i condòmini: l'articolo 1350 del Codice civile, infatti, richiede la forma scritta per qualsiasi contratto che incida su diritti reali immobiliari.È opportuno ricordare, infine, che questi contratti potranno essere ritenuti efficaci anche riguardo ai futuri condòmini solo se siano stati trascritti nei registri immobiliari in data antecedente a quella della trascrizione degli atti con cui i nuovi condòmini hanno acquistato la loro unità immobiliare. Al fine di procedere alla trascrizione, però, è necessario che le sottoscrizioni dei contraenti siano autenticate da un pubblico ufficiale o che siano state accertate giudizialmente (articolo 2657 del Codice civile).