L'esperto rispondeResponsabilità

PROVVEDIMENTI AUTONOMI SOLO IN CASO D'URGENZA

La domanda

È stata convocata l'assemblea per deliberare un lavoro straordinario mirante alla realizzazione di un parapetto in una zona condominiale di passaggio pubblico, dove il marciapiede risulta alto. L'assemblea non ha raggiunto il numero legale e l'amministratore ha deciso ugualmente di effettuare i lavori. È corretta la procedura? Visto che il problema esiste da più di 20 anni e soltanto ora si è deciso di risolverlo con la realizzazione del parapetto, può ugualmente l'amministratore procedere senza delibera dell'assemblea, ed eventualmente invocare il carattere d'urgenza ex articolo 1135 del Codice civile? Oltretutto. la cosa particolare - e, a mio avviso, anomala - è che un condomino si è fatto firmare per accettazione, da una maggioranza dei componenti del condominio, l'unico preventivo disponibile (credo che, se fosse stato urgente, non sarebbe stato necessario sottoscrivere alcun preventivo).

L'amministratore può provvedere autonomamente a opere di manutenzione straordinaria solo se queste rivestano i caratteri dell'urgenza. Ove si avvalga di questo potere, deve riferirne alla prima assemblea (articolo 1135, secondo comma, del Codice civile).Il protrarsi della situazione di pericolo da molto tempo e la circostanza che l'amministratore stesso, prima di attivarsi autonomamente, ha ritenuto di convocare un'assemblea (quella in cui non si è raggiunto il quorum costitutivo) rappresentano elementi che tendono a escludere che si trattasse di un intervento davvero urgente.D'altra parte, occorre ricordare che talvolta gli amministratori sono stati ritenuti responsabili dei danni subiti da terzi in conseguenza della situazione di pericolosità di parti o impianti comuni, e che una questione di sicurezza per le persone, pur lungamente trascurata, porta sempre con sé elementi di urgenza. Probabilmente situazioni di questo tipo andrebbero affrontate con giudizio, valutando il concreto ventaglio di alternative che l'amministratore si trova davanti. Se la spesa è modesta e non comporta un significativo impegno economico da parte dei condòmini, la scelta di provvedere ai lavori deve essere avallata. Nel caso di spesa ingente, invece, occorre verificare se l'esecuzione dei lavori è l'unico modo per rimuovere la situazione di pericolo. L'amministratore potrebbe limitarsi a impedire l'accesso alle parti del complesso edilizio a rischio, per esempio transennando la zona, e, nel frattempo, provvedere a convocare l'assemblea. Sono, infatti, da scoraggiare - o quantomeno da limitare il più possibile - i casi in cui l'amministratore, anche con l'eventuale copertura di una relazione dei vigili dei fuoco o di un'ordinanza sindacale, possa provvedere all'esecuzione di lavori di ingente entità al di fuori di qualsiasi possibilità di controllo preventivo da parte dell'assemblea.

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