PER I PROPRIETARI DI SOLI BOX I COSTI SONO LIMITATI

Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite, in base ai millesimi di proprietà, anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati (Cassazione civile, numeri 298/1977 e 945/1998), sempre che si trovino compresi strutturalmente nell'edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica separati. In tale ultimo caso, infatti, la giurisprudenza opta per la tesi negativa, sulla base delle regole concernenti il cosiddetto "condominio parziale", secondo il quale «all'uso diverso dei beni comuni corrispondono spese diverse tra i condòmini in proporzione all'utilizzo e al godimento separato del bene condominiale». Per cui, si è escluso che i proprietari dei box (contenuti in un immobile separato dall'edificio con le unità abitative) debbano concorrere alle spese di manutenzione della facciata, che serve, quindi, solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, le quali «debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3° dell'articolo 1123 Codice civile" (Cassazione civile, n. 1255/1995).Pertanto, tenendo conto della particolare struttura dell’edificio e della collocazione dei box auto, e visto che il regolamento condominiale non contiene previsioni al riguardo, in linea generale si può affermare che, se il box è separato dall’edificio condominiale (come nel caso prospettato dal quesito), il proprietario è tenuto alle sole spese che interessano l’autorimessa (ad esempio, spese per la riparazione o il rifacimento del cancello di accesso, per il rifacimento della scala che porta ai box, per la videosorveglianza, ristrutturazione e/o manutenzione del cortile o giardino sovrastante l’autorimessa eccetera). Il proprietario esclusivo del box auto (qualora quest’ultimo sia collocato in un corpo di fabbrica separato all’edificio condominiale), pertanto, è esonerato dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio (quali, ad esempio spese di rifacimento della facciata, di riparazione del tetto o dei balconi, di ristrutturazione del lastrico solare).