LA BOTOLA NEL VANO SCALE NON È INNOVAZIONE

Le servitù sorgono al fine di soddisfare esigenze non transitorie, e il diritto tende a durare a tempo indeterminato, anche oltre la durata della proprietà dei costituendi. È, infatti, imprescindibile il corollario che il peso e i limiti che ne scaturiscono restano a gravare sulla proprietà del fondo, anche dopo l'alienazione di esso in favore di soggetti estranei all'atto costitutivo della servitù. Inoltre, l’estinzione del diritto di servitù è disciplinata dagli articoli 1072 e 1073 del Codice civile, che prevedono rispettivamente la confusione dei proprietari e la prescrizione nella sua accezione di "non uso”. Sicché si può già affermare che il non uso per 20 anni del diritto di servitù ne comporta la estinzione.Al riguardo, una recente sentenza della Suprema corte, la n. 8730/2014, ha precisato che «l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce “all’accesso”, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condòmini, qualora sia da sempre esistita la possibilità di aprire verso il tetto condominiale identico accesso sul soffitto dell’ultimo piano del vano scala comune». A ciò si aggiunga anche che non costituiscono innovazione, ma semplice modifica, tutte quelle opere che servono per un maggiore o più intenso uso della cosa comune, senza comportarne una sostanziale alterazione e senza precludere agli altri partecipanti la possibilità di utilizzarla secondo la sua normale destinazione. Così, ad esempio, la creazione di una botola nel vano scale per accedere al tetto comune al fine di evitare di dovere, in caso di necessità, scomodare le unità immobiliari dell'ultimo piano, rientra fra quegli interventi che attengono all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione e, anzi, agevolando la facoltà per i condòmini di disporne più facilmente. La relativa delibera, qualora la spesa per l'intervento sia di rilevante entità, dev'essere assunta con i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi, trattandosi comunque di un intervento straordinario (Cassazione civile, n. 4340/2013).Sicché si può affermare che, per rendere più agevole l’accesso al tetto comune, è possibile creare una botola, che costituisce semplice modifica e non innovazione, con le maggioranze prescritte dal 2° comma dell’articolo 1136 del Codice civile. Resta inteso che il “non uso” protratto per 20 anni dei due lucernari citati nel quesito comporterà l’estinzione del diritto.