IL SUPERCONDOMINIO TRA I CAPANNONI

Nella fattispecie in oggetto si configura non già l'istituto del condominio, ma del supercondominio. L'articolo 1117 bis del Codice civile statuisce che: «la normativa sul condominio si applica, in quanto compatibile, nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile». Con il termine “supercondominio” s'individua, infatti, la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, ad esempio, il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.L’istituto del supercondominio ha trovato una disciplina normativa con la riforma del condominio (legge 220/2012). Ad esso si applica la normativa condominiale anche in assenza di espressa volontà dei condomini al riguardo; in tal senso si è espressa anche di recente la Suprema corte (n. 19939/12): «Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile, in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione».A tale fattispecie, si applicano in toto le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione: ad esempio, l’articolo 1136, in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini, salvo che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.Il supercondominio avrà uno specifico amministratore, una specifica assemblea, un proprio codice fiscale. L’assemblea del supercondominio rappresentata dall’amministratore del supercondominio avrà come unico fine la gestione dei beni e servizi comuni a tutti gli edifici.Costituendosi il supercondominio "ipso iure et facto", esso può essere escluso o dal titolo o dal regolamento condominiale.