LA TUTELA DELL'ACQUIRENTE DELL'IMMOBILE DA COSTRUIRE

La fattispecie descritta rientra nella normativa dettata dal Dlgs 20 giugno 2005 n. 122 per la tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire.Il costruttore, al momento della stipula del contratto preliminare o di altro contratto avente comunque la finalità del trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, deve consegnare al promissario acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa di importo pari alla somme riscosse o che riceverà prima del trasferimento della proprietà (articolo 2).Il mancato rilascio della garanzia fideiussoria è causa di nullità del contratto, che potrà far valere l’acquirente.La fideiussione garantisce l’acquirente nel caso il costruttore venga assoggettato a fallimento o a pignoramento sull’immobile oggetto del contratto.La normativa prevede poi l’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita (articolo 8); il diritto di prelazione dell’acquirente che abita l’immobile nell’acquisto dello stesso in caso di vendita all’incanto (articolo 9); esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare (articolo 10).La trascrizione del preliminare ai sensi dell’articolo 2645 bis del Codice civile tutela il promissario acquirente da eventuali successivi trasferimenti a terzi del bene.La caparra confirmatoria rappresenta un patto contrattuale aggiuntivo al contratto principale ed è versata a titolo di cautela, quale liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di uno dei contraenti: se è inadempiente il promissario acquirente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra, se invece è inadempiente il promittente venditore, il promissario acquirente nel recedere dal contratto può pretendere la restituzione del doppio della caparra versata.L’acconto è invece semplicemente un adempimento parziale preventivo della obbligazione di pagamento dell’acquirente. Entrambi, nella esecuzione del contratto, verranno imputati in conto prezzo.In caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il promissario acquirente potrà insinuarsi al passivo per la somma corrisposta, sia come caparra che acconto: nel primo caso, non potrà però pretendere la restituzione del doppio, legata all’inadempimento del promittente venditore.