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LA SERVITÙ DI PASSAGGIO NEL CONDOMINIO MINIMO

La domanda

Il caso riguarda un fabbricato di due piani, abitato da due soli condòmini (il primo condomino abita al 1° piano e il secondo al 2° piano). Il secondo condomino è titolare esclusivo, come da atto di proprietà, anche del lastrico solare, al quale accede da una scala interna all'appartamento. Sul lastrico solare si trova il vano ascensore che serve entrambi i condòmini. Il proprietario del lastrico solare come si deve comportare con l'altro condomino: lo deve fare accedere, dandogli le chiavi del suo appartamento, dato che la scala è interna, oppure, dato che ha la maggioranza delle quote, può anche decidere di eliminare l'ascensore o di sostituirlo con uno che non preveda il vano sul lastrico solare? In pratica come posso risolvere il problema evitando che il primo condomino entri nell'appartamento dell'altro al secondo piano per andare nel vano ascensore?

Con la sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006, le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato che, anche nel caso di edificio in condominio composto da due soli partecipanti (“condominio minimo”) debbano applicarsi le norme che regolano e disciplinano il condominio degli edifici, sancendo un principio interpretativo di diritto unitario, statuendo così l’applicabilità al condominio minimo delle norme proprie del condominio, anziché quelle sulla comunione.Detto ciò, la Suprema corte, con la sentenza n. 8730 del 15 aprile 2014, ha affrontato e risolto un caso analogo che riguardava proprio l’assoggettamento a servitù di una parte dell’edificio di proprietà esclusiva a vantaggio della collettività condominiale. Nella fattispecie esaminata e risolta dalla Corte di cassazione, un condomino chiedeva venisse accertata l’esistenza di una servitù di passaggio costituitasi per “destinazione del padre di famiglia”, a favore degli altri condomini, riguardante la possibilità di utilizzare una botola che rappresentava l’unico passaggio utile per accedere al tetto comune.L’esistenza della servitù di passaggio fu accertata sia in primo che in secondo grado. La Cassazione, a sua volta, è giunta alla conclusione che non potesse ritenersi errato, sulla base delle valutazioni effettuate nell’ambito dei giudizi di merito, considerare esistente una servitù per destinazione del padre di famiglia. Infatti, lo stato dei luoghi, ossia il passaggio, era tale fin dal frazionamento dell’edificio, e quindi a far tempo dalla costituzione del condominio e non era possibile individuare, nemmeno astrattamente, un altro passaggio per accedere al tetto comune. Di conseguenza, la botola presente nella parte di edificio di proprietà esclusiva doveva essere considerate elemento materiale idoneo a considerare esistente una servitù di passaggio per l’accesso al tetto.Pertanto, da quanto appena esposto, si può pacificamente affermare che, qualora non sia possibile effettuare altra ed identica apertura sul lastrico solare al fine di poter avere accesso e, quindi, ispezionare il vano ascensore, il “secondo condòmino”, ove sia necessario, deve consentire il passaggio al fine di accedere al vano ascensore (non è obbligatorio che consegni le chiavi del proprio appartamento, ma dovrà rendersi “reperibile” ogni qualvolta occorra ispezionarlo o, comunque, raggiungerlo).Tuttavia, ove possibile, può anche considerarsi la possibilità di modificare la struttura dell’ascensore (come da suggerito dal lettore), eliminando così il vano stesso posizionato sul lastrico solare.

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