QUOTE SPECIALI PER I LAVORI SUL TETTO A FALDE

La giurisprudenza e la dottrina, nel corso degli anni, hanno espresso opinioni divergenti. Tuttavia, vi è un orientamento che appare maggiormente condivisibile e che è stato anche riportato in una recente sentenza della Suprema corte, la n. 1451/2014 - anche se la questione trattata dalla Corte riguardava un lastrico solare ad uso esclusivo, per analogia può applicarsi al tetto, in quanto entrambi hanno la stessa funzione di copertura dell’edificio condominiale - secondo cui l'onere della spesa vada rapportato all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura. Quindi, le unità immobiliari coperte solo in parte non dovrebbero partecipare alle spese con tutti i loro millesimi, ma sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare.Sembra, pertanto, maggiormente equo procedere a una ripartizione basata sulla quantità di superficie dell’unità immobiliare posta realmente al di sotto del tetto. In altre parole, il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sarebbe quello di rapportarli all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura del tetto: le unità immobiliari coperte solo in parte non dovranno partecipare alla ripartizione della spesa sulla base di tutti i millesimi di competenza, ma solo con una parte determinata tenendo conto dei metri quadrati coperti.A tal riguardo, pertanto, a parere di chi scrive dovrà trovare applicazione il comma secondo dell’articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso, infatti, prevede che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». L'espressione "in misura diversa" si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.Sicché, dalla norma appena richiamata, si desume che qualora il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.Se, tuttavia, come nel caso in esame, le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile copra in misura differente diverse abitazioni, le spese andranno ripartite tenendo in considerazione i metri quadri coperti.Pertanto, al riguardo, sarebbe opportuno - in base al combinato disposto dell’articolo 1123 del Codice civile e 68 disposizioni di attuaziond del Codice civile - redigere un’apposita tabella millesimale elaborata con una proporzione geometrica tra le diverse superfici, espresse in metri quadrati, coperte dal tetto in proiezione verticale.