PAVIMENTAZIONE DEL CORTILE CON POSTI AUTO E BOX

Salvo esame della fattispecie in concreto e del regolamento, in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che così espressamente preveda (e che deve essere esaminato attentamente), la spesa per il rifacimento della pavimentazione del cortile deve essere ripartita, al cinquanta per cento a carico dei proprietari dei posti auto e per l’altro cinquanta per cento, a carico dei condomini proprietari dei box, coperti dal cortile.È opportuno evidenziare, però, che in mancanza del regolamento condominiale contrattuale, (ma sembrerebbe non essere questo il caso del lettore), la spesa per il rifacimento della sola pavimentazione deve essere accollata a tutti i condomini comproprietari del cortile e dei posti auto “scoperti”, a norma dell’articolo 1125 del Codice civile, (utilizzato per “analogia”), per il quale, «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto». Sul tema specifico, si veda, Cassazione, sentenza 16 febbraio 2012, numero 2243, secondo cui «il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato». Nello stesso senso, Tribunale di Roma, 2 gennaio 2015, numero 1.Quanto alla predisposizione di un fondo speciale per l’esecuzione dei lavori, l’articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile prevede che l’assemblea, quando deliberi l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria debba costituire « … obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».