NUOVI PARCHEGGI NEL CORTILE CON DIA O CIAL

La giurisprudenza formatasi prima della riforma del condominio, ma cui si ritiene possibile fare riferimento anche ora, ha precisato che - all’interno del regolamento condominiale di tipo contrattuale - vi sono clausole contrattuali (relative ai diritti dei condòmini), modificabili con il consenso scritto di tutti, e clausole regolamentari, modificabili con delibera assembleare (Cassazione civile, n. 943/1999). In particolare, una sentenza dell’anno precedente all’entrata in vigore della riforma (Cassazione civile, sezione II, 31 luglio 2012, n. 13728) ha specificato ulteriormente il principio proprio in materia di utilizzo del cortile condominiale come parcheggio, affermando: «La clausola del regolamento contrattuale di condominio che specifica la destinazione di una parte comune, senza escludere usi simili o comunque compatibili con quello indicato, non può essere interpretata estensivamente finendo per vietare ogni destinazione diversa da quella espressamente menzionata. Per essere invocati, infatti, i divieti e le limitazioni d'uso che si sostanzino in limitazioni del diritto dominicale dei singoli condòmini devono essere chiaramente specificati nelle clausole regolamentari (fattispecie relativa alla possibilità di parcheggiare all'interno del cortile condomini)» .Alla luce di questo principio, bisognerà esaminare con attenzione il testo della clausola citata nel quesito, per verificare se il divieto invocato sia effettivamente espresso e specificato.Per quanto, invece, riguarda i profili urbanistico-edilizi, si deve sottolineare che la realizzazione sul cortile condominiale di veri e propri posti auto per parcheggi, aventi natura stabile nel tempo e caratterizzati dalla continuazione nell’utilizzo, anche a turnazione, comporta una modifica di destinazione d’uso dell’area condominiale, che rileva ai fini urbanistici e implica l’imposizione di un vincolo pertinenziale derivante dalla delibera condominiale: fatto, questo, che non si coniuga facilmente con la possibilità di ritenere l'operazione assolutamente libera da adempimenti amministrativi. Per l’esecuzione dei parcheggi si potrà utilizzare la disciplina della legge 122/1989, che prevede la Dia (dichiarazione di inizio attività) in deroga agli strumenti urbanistici per la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati: sono da ritenere ammissibili anche quelli sull’area scoperta di pertinenza, in quanto il limite posto dalla legge 122/1989 è costituito dalla non creazione di nuove volumetrie. Ove, invece, si registri questo incremento, si dovrà seguire il regime ordinario per l’esecuzione di nuove costruzioni. Per completezza, si segnala l’articolo 6 del Dpr 380/2001, che disciplina una fattispecie particolare, ossia le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni anche per aree di sosta sottoposte a comunicazione di inizio lavori.