L'esperto rispondeResponsabilità

LE SPESE CONDOMINIALI SI CHIEDONO AI PROPRIETARI

La domanda

In alcuni condomini di cui sono amministratore sono presenti numerose unità immobiliari date in locazione. I proprietari mi hanno chiesto di emettere le rate condominiali intestandole agli inquilini, ma pretendono che io distingua gli addebiti delle spese tra locatore e locatario in base ai loro singoli contratti di affitto. Mi sono sempre rifiutato, sostenendo che ex articolo 1372 del Codice civile il contratto di locazione vincola solo le parti e l'amministratore è estraneo a tali rapporti, per cui mi sono sempre limitato a distinguere solo le spese generali da quelle più specifiche relative a interventi che riguardano le parti comuni di competenza della proprietà. Ma forse così operando ho sbagliato e dovrei addebitare tutto all'unità immobiliare interessata, a prescindere da chi effettua il pagamento, evitando così malintesi nonchè pretese e aspettative non dovute? Chiedo un vostro chiarimento sul problema che mi aiuti ad evitare continue discussioni con i condomini.

Benché con la legge n. 220/2012 la figura del conduttore sia stata maggiormente presa in considerazione (come ad esempio all'amministratore devono essere comunicati i dati anagrafici del conduttore dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1130 n. 6 del Codice civile; oppure, ai sensi dell’articolo 1130-bis il conduttore può prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese), non sono state inserite modifiche, rispetto alle precedenti regolamentazioni (legge n. 392/1978), per quel che riguarda il pagamento delle spese condominiali nella circostanza in cui l’unità immobiliare venga data in locazione. Infatti, al riguardo, la riforma del condominio non ha modificato in alcun modo le disposizioni che prevedono che l'unico titolare dei rapporti con il condominio, anche in caso di immobile locato, sia il proprietario e non l'inquilino. Quindi l'amministratore non ha alcun titolo per avere rapporti diretti con il conduttore, salvo che sollevare a quest’ultimo eventuali violazioni del regolamento condominiale. Di conseguenza, l'amministratore non deve inviare la richiesta di pagamento delle rate condominiali al conduttore, bensì esclusivamente al proprietario, e non deve riscuotere le rate dall'inquilino, ma solo dal proprietario.Pertanto, da quanto appena esposto, solo i proprietari delle unità immobiliari sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio.

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