L'esperto rispondeResponsabilità

«LARGO» COINVOLGIMENTO DELL'ACQUIRENTE ALL'ASTA

La domanda

In una palazzina di otto appartamenti, uno, di proprietà del signor A, viene messo all’asta nel 2013 e acquistato, nel gennaio 2015, dal signor B. Quest’ultimo paga tutti i contributi dovuti dal signor A relativamente alla gestione 1° novembre 2013 - 31 ottobre 2014 e quelli di sua spettanza relativi alla gestione 2014-2015. La rimanenza di quanto dovuto dal signor A viene divisa fra sette condòmini, con l’esclusione del nuovo condomino B. È giusta tale divisione dei residui contributi di A? Secondo me, B, avendo acquistato l’appartamento di A, è diventato condomino a tutti gli effetti e, quindi, deve contribuire anche lui al pagamento del residuo debito del precedente proprietario.

L’acquisto all’asta di un immobile è la risultante di una procedura esecutiva mirante a soddisfare i creditori del proprietario della casa pignorata. Alle spese per la conservazione delle parti comuni i condòmini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione. Questo principio dev’essere contemperato con quanto stabilito dal rinnovato quarto comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui «chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». Tuttavia, la posizione debitoria che rimane in capo al condominio - ossia per la parte della morosità rimasta insoddisfatta - dopo che l’aggiudicatario ha corrisposto quanto dovuto risulta essere un debito che viene a determinarsi con esattezza e a concretizzarsi solo dopo l’aggiudicazione, quando, cioè, l’aggiudicatario è già entrato a far parte della compagine condominiale. Infatti, secondo pacifica dottrina, dato che sul condominio è venuta a determinarsi una passività che, in ipotesi, non può essere sanata mediante recupero a carico dell’obbligato (l’ex condomino), non vi è altra strada che ripartirla fra tutti i condòmini (compreso l’aggiudicatario) secondo le relative tabelle millesimali.

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