LAVORI, LA NOTEVOLE ENTITÀ CAMBIA LE MAGGIORANZE

La deliberazione assembleare in merito al preventivo e al riparto spese per lavori condominiali (nello specifico, “rifacimento facciate”) sarà valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, a norma dell'articolo 1136, comma 3, del Codice civile. Sicché, nel caso prospettato, visto che i favorevoli alla ditta "X" sono sette condòmini, per un totale di 350/1000, la relativa delibera dovrebbe essere valida.Il condizionale è d’obbligo in quanto il comma 4 dello stesso articolo 1136 stabilisce che, per le riparazioni straordinarie di «notevole entità», le relative deliberazioni saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Al riguardo, il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità – ossia riferita all’importo necessario per eseguire i relativi lavori - e pertanto, come spesso accade in assenza di una norma precisa e dettagliata, le pronunce giurisprudenziali intervengono a colmare questa carenza. Infatti, la Corte di cassazione, con la sentenza 25145 del 26 novembre 2014, ha statuito che «l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, del Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto). Ai fini dell'individuazione della notevole entità, il giudice può tenere conto, senza vincoli, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini».Sicché, qualora, sulla base dei criteri indicati, i lavori straordinari per “rifacimento facciate”, con un costo di 250.000 euro, non rientrino tra quelli di notevole entità, si può affermare che la deliberazione assunta da sette condòmini, che detengono complessivamente 350 millesimi, è valida.