LA SANATORIA DELL'IMMOBILE ACQUISTATO ALL'ASTA

Le leggi sul condono edilizio che si sono succedute nel tempo hanno previsto che, nell’ipotesi in cui un immobile rientri nelle previsioni di sanabilità e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento, purchè le ragioni di credito siano di data anteriore all’entrata in vigore della rispettiva legge sul condono edilizio. Normalmente, la vendita è accompagnata da una perizia che evidenzia gli abusi, la loro sanabilità e gli oneri per conseguire la regolarizzazione. In caso di assenza di queste dichiarazioni nel bando, si sarebbe in presenza di un'alienazione di aliud pro alio (ossia un immobile diverso da quello pattuito) rispetto alla quale non opera l’esclusione della garanzia per vizi di cui all’articolo 2922 del Codice civile (Cassazione civile n.23140/2013). Quindi, il soggetto che acquista un immobile, del quale sono stati evidenziati abusi totali o parziali, deve attivarsi per presentare nei termini, nel proprio interesse, domanda di sanatoria e sostenere le spese collegate al condono. La sanatoria dell’immobile lo regolarizza dal punto di vista urbanistico-edilizio, mentre la creazione di un rapporto pertinenziale con un altro bene riveste natura civilistica rientrante nella disponibilità del proprietario della cosa principale, con la precisazione che, dal punto di vista urbanistico, la nozione di pertinenza è meno ampia di quella civilistica e richiede che si tratti di opera collegata all’edificio principale in un rapporto di stretta e necessaria consequenzialità funzionale (Tar Calabria, Reggio Calabria n.900/2015). Il rapporto di strumentalità deve emergere dalla struttura stessa dell’opera destinata a servizio di quella principale, così da rivelare un carattere oggettivo e non meramente soggettivo. Infine, in sede di sanatoria dovrà essere regolarizzata la rispondenza catastale a quanto dichiarato nella domanda oggetto di sanatoria.