VALE IL REGOLAMENTO «RICHIAMATO» ALLA VENDITA

Preliminarmente, occorre chiarire che, anche se nell’atto di donazione il giardino risultava in parte comune con gli altri condòmini, ciò non sta a significare che il giardino possa essere utilizzato a piacimento dai condòmini stessi. Infatti, l’articolo 1118 del Codice civile, al comma 1, precisa che «il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo (atto di compravendita o regolamento condominiale) non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene». Al riguardo, nel caso di specie, il regolamento condominiale contiene una clausola limitativa dell’utilizzo del giardino comune, vietando la sosta di autoveicoli e persone.Secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti, il regolamento di condominio, pur non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso, purché sia nell'atto espressamente richiamato e approvato. Si ottiene così, infatti, l’effetto che le clausole del regolamento rientrino, per relationem, nel testo dei singoli contratti di compravendita: ciò grazie al riferimento che a esse hanno fatto entrambe le parti del contratto di compravendita. Perciò, trascrivendo il singolo contratto di compravendita, si trascrive anche il regolamento che con esso fa corpo, anche se non materialmente inserito nell'atto, con la conseguenza di renderlo opponibile ai terzi.La Corte di cassazione, con la sentenza 17886/2009, ha precisato che «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale... sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».