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LA MANCATA TRASCRIZIONE «LIMITA» IL REGOLAMENTO

La domanda

Vorrei sapere come posso capire se il regolamento del condominio è contrattuale o assembleare. Nel mio rogito (ho acquistato dal costruttore) è riportata una sezione in allegato ("Disciplina delle parti condominiali e di proprietà esclusiva") che non contiene tutto quanto è nel regolamento condominiale. Inoltre, so per certo che non è stato trascritto il regolamento condominiale: potrebbe dunque non essere valido? Un amministratore non ha l'obbligo di agire per il rispetto del regolamento a prescindere dalla sua natura?

Le disposizioni contenute nella sezione dell'atto di acquisto intitolata "Disciplina delle parti condominiali e di proprietà esclusiva" hanno natura contrattuale per la parte che non riguarda le materie che la legge riserva al regolamento di condominio assembleare ai sensi dall'articolo 1138, primo comma, Codice civile: determinazione delle modalità d'uso delle parti comuni e di partecipazione alle spese in proporzione ai diritti di ciascun condomino; tutela del decoro architettonico e amministrazione condominiale. La natura contrattuale delle disposizioni contenute nell'atto di acquisto consente di determinare il contenuto del diritto di proprietà dei singoli condomini sia sulle parti comuni, sia sulle proprietà individuali, effetto che in nessun caso può essere conseguito dalle disposizioni del regolamento assembleare (articolo 1138, quarto comma, Codice civile). Una clausola contrattuale, infatti, può vietare - per esempio - di adibire le unità immobiliari condominiali a gabinetto radiologico o a bed and breakfast o, ancora, derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese o, perfino, stabilire che alcuni condomini non abbiano alcun diritto su determinate parti comuni. La mancata trascrizione del regolamento contrattuale non incide sulla sua validità, ma sulla sua opponibilità agli altri condomini. Il regolamento contrattuale, cioè, vincola chiunque dovesse acquistare un'unità immobiliare condominiale solo se trascritto contestualmente alla prima alienazione da parte del costruttore. Ove non trascritto, vincola solo i condomini che vi hanno acconsentito: nel caso esposto dal lettore, tutti i condomini nel cui rogito è riportata la sezione "Disciplina delle parti condominiali e di proprietà esclusiva". L'obbligo per l'amministratore di curare l'osservanza del regolamento di condominio, contenuto nell'articolo 1130, n. 1, Codice civile, si riferisce unicamente al regolamento assembleare. Spesso, tuttavia, l'obbligo di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni (articolo 1130, n. 4, Codice civile) si traduce nel far rispettare il regolamento contrattuale. In tal caso, tuttavia, l'amministratore deve accertarsi che il regolamento contrattuale sia opponibile ai condomini che ne violano le disposizioni.

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