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NULLI I MANDATI A REDIGERE REGOLAMENTI CONTRATTUALI

La domanda

Nell'atto di acquisto dei box è stato inserito il mandato all'impresa di predisporre il regolamento condominiale. Nel regolamento poi predisposto è previsto il riparto del consumo di elettricità generale in base ai millesimi di proprietà. Chiedo se possiamo trovarci in presenza di un regolamento contrattuale, se è giusta la suddivisione di un consumo in base ai millesimi e con quale maggioranza assembleare può essere modificato.

Occorre tenere presente che solo un regolamento contrattuale (ovvero una clausola contrattuale del regolamento di condominio) può efficacemente derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese tra condòmini, costituendo quella diversa convenzione cui si riferisce l'articolo 1123 del Codice civile. Ebbene, la giurisprudenza ormai consolidata ritiene nullo per indeterminabilità dell'oggetto il generico mandato di predisporre un regolamento contrattuale di condominio conferito dall'acquirente all'alienante contestualmente alla stipula dell'atto di vendita, e inefficace il regolamento redatto in virtù di questo mandato (Cassazione, sezione II, 11 aprile 2014, n. 8606).Nel caso segnalato dal lettore, tuttavia, il criterio di ripartizione riportato nel regolamento (inefficace) redatto dal costruttore in forza del mandato (nullo) pare coincidere con quello legale. Le spese per il consumo di energia elettrica dell'impianto comune, infatti, devono essere ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà dei box al cui servizio quell'impianto è destinato. Questo criterio di ripartizione può essere modificato solo in forza di uno specifico accordo tra tutti i condòmini, ovvero in virtù di un efficace regolamento contrattuale.

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