IL RIFACIMENTO DELLA FOGNA CON ADDEBITO PARZIALE

La questione posta dal lettore richiederebbe una vera e propria consulenza, data la sua complessità. Ad ogni modo, si ritiene che l'articolo 18 del regolamento condominiale - che prevede la ripartizione per millesimi generali dei beni e degli impianti comuni – non appaia di per sè contrario al disposto dell’articolo 1123, comma 3, del Codice civile, per il quale, «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».Si deve tenere presente che, per la giurisprudenza, «i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’articolo 1123, comma 3, che le cose, i servizi e gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti» (si veda, per tutte, Cassazione 27 settembre 1994, n. 7885, nella quale si legge che «l’asserto che la proprietà comune appartenga necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non è più condiviso e, in effetti, non regge alla critica, fondata sulla ricognizione non aprioristica di dati positivi»).In conclusione - salvo considerare oggettivamente l’impianto fognario un impianto unico, non suscettibile di frazionamenti - non sembra illegittima la ripartizione della spesa di rifacimento del tratto di impianto fognario che accolli la spesa, in proporzione millesimale, ai soli condòmini che sono comproprietari e utilizzano quel tratto di impianto.