Civile

Condominio: per la ripartizione spese i privati sono liberi nella quantificazione

Giampaolo Piagnerelli

Per quel che concerne le spese condominiali non c'è un criterio fisso di ripartizione, in quanto è lo stesso codice civile a prevedere delle deroghe. La Cassazione - con l'ordinanza n. 24925/19 - ha precisato, infatti, che i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dall'articolo 1123 del Codice civile, possono essere derogati, come prevede la stessa norma e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini.

Gli articoli del codice civile - La natura delle disposizioni contenute negli articoli 1118, comma 1, e 1123 del Cc non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli onere di gestione del condominio attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Si legge nella sentenza che in assenza di limiti posti dall'articolo 1123 del Cc la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese condominiali. Quindi la sostanza della diversa convenzione ex articolo 1123, comma 1, Cc da cui risulti espressamente che sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese è pertanto quella di una dichiarazione negoziale, espressamente di autonomia privata. Ne consegue che l'interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti una disciplina convenzionale di ripartizione delle spese ex articolo 1123, comma 1 del codice civile, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per l'omesso esame di un fatto storico così come previsto dall'articolo 360, comma 1, n. 5 del cpc.

Conclusioni - Per concludere - come è accaduto nel caso di specie - la dicitura che tutte le spese per l'uso e il godimento delle parti in comune verranno supportate dai condomini proprietari in ragione di un quattordicesimo ciascuno sta a significare che il frazionamento non determina la partecipazione delle rispettive proprietà esclusive alle spese, essendo piuttosto diretto a suddividere gli esborsi in parti eguali tra i condomini. E questo in linea con l'intenzione comune dei condomini ricostruita da giudici di merito, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l'interpretazione degli atti di autonomia privata.

Corte di cassazione - Sezione VI civile - Ordinanza 7 ottobre 2019 n. 24925

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©