Condominio, prova forte per il rimborso delle anticipazioni fatte dall’amministratore

L’amministratore è un mandatario dei condomini e, come tale, ha diritto di ottenere dai propri mandanti i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni conseguenti. Ha inoltre il diritto di essere rimborsato delle anticipazioni da lui effettuate in esecuzione dell’incarico qualora, proprio per eseguire il mandato, vi provveda non già con la provvista fornitagli dai condomini ma con denaro proprio. In tal caso, ha il diritto di rivalersi sul mandante condominio per recuperare tali somme solo se fornisce una precisa prova degli esborsi eseguiti, presentando documenti contabili redatti e tenuti con precisione e accuratezza tali da rendere possibile per i condomini la comprensione delle voci di entrata e di uscita, consentendo di stabilire se egli abbia o meno operato in accordo ai criteri di buona amministrazione.

Per provare il credito non sono sufficienti né il verbale di consegna della documentazione al nuovo amministratore da questi accettato senza precise riserve, né, tanto meno, i rendiconti consuntivi approvati dall’assemblea. Così ha deciso il Tribunale di Roma con la sentenza 21801 del 13 novembre 2019, che ha respinto la pretesa di un amministratore di condominio cessato dall’incarico di vedersi restituite, sulla base di tale sola documentazione, le somme da lui asseritamente anticipate.

Per i giudici, la mera sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale di consegna, ove pure risulti inclusa la specifica delle somme personalmente anticipate dall’amministratore uscito, non può assurgere a riconoscimento, semplicemente per il fatto che non rientra nei poteri dell’amministratore, in quanto non previsto dall’articolo 1130 del Codice civile, quella di effettuare una ricognizione di debito che va a riflettersi sulla sfera patrimoniale dei singoli condomini, salvo che tale maggiore attribuzione gli sia conferita dall’assemblea o dal regolamento di natura contrattuale. La sottoscrizione del verbale vale, infatti, come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito in base all’articolo 1988 del Codice civile in danno del condominio

Nemmeno l’approvazione da parte dell’assemblea dei rendiconti può assumere tale qualifica ricognitiva, perché questa delibera è comunque una dichiarazione unilaterale che vede come destinatari i singoli condomini e non già colui, appunto l’amministratore, che ne ha avuto il possesso in ragione dell’ufficio che ricopre. Fa eccezione il caso in cui, nel rendiconto approvato, siano espressamente specificate le anticipazioni effettuate dall’amministratore e le rispettive imputazioni, così che i condomini ne abbiano piena cognizione.

Ancora, il mero disavanzo, ossia un risultato di segno negativo, non comporta di per sé che possa dirsi riconosciuto un credito in capo all’amministratore perché ciò non dimostra che sia stato lui ad anticipare le somme corrispondenti al pur accertato disavanzo. È quindi necessario fornire la prova in concreto, in base all’articolo 2697 del Codice civile, di avere provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese che sopravanzano le entrate, ben potendo presumersi che a detto disavanzo si sia fatto fronte con un fondo straordinario accantonato nelle precedenti gestioni.

Tribunale di Roma con la sentenza 21801 del 13 novembre 2019