Meno agevolazioni per gli edifici unifamiliari

Demolizioni e ricostruzioni ancora incerte tra le normative edilizie e sismabonus: gli ultimi dubbi vengono dalle pronunce Tar Piemonte (numero 322) e del Consiglio di Stato (3405/2020), in tema di edifici unifamiliari e costi di costruzione. Una norma del Testo unico edilizia (articolo 17 Dpr 380 / 2001) consente, per le ristrutturazioni e ampliamenti, l’esenzione dal costo di costruzione da versare al Comune. L’importo che sarebbe dovuto, pari a circa il 10% del valore dei materiali utilizzati, non va tuttavia pagato per le ristrutturazioni e gli ampliamenti inferiori al 20% di “edifici unifamiliari”.Secondo il Tar, l’intervento di ristrutturazione su un edificio unifamiliare, per sottrarsi al pagamento del costo di costruzione, deve comunque soddisfare esigenze di ordine sociale: non basta quindi che l’edificio demolito e ricostruito resti “unifamiliare”, se il manufatto ha una particolare estensione. Con questo metro, nel caso specifico, l’esenzione dal costo di costruzione è stata negata ad un’abitazione di 14 vani, ritenuta appunto “di particolare consistenza”. Un principio identico e’ stato applicato dal Consiglio di Stato che, nella sentenza del 1° giugno 2020 numero 3405, precisa come si debba calcolare l’ampliamento del 20% sugli edifici unifamiliari. A parere dei giudici, occorre usare come parametro di partenza la superficie dei soli vani residenziali, escludendo quelli accessori, perché il legislatore ha inteso favorire le ristrutturazioni su abitazioni di un unico nucleo familiare. Nel caso specifico deciso dai giudici romani, un proprietario intendeva beneficiare dell’esenzione che spetta per ampliamenti entro il limite del 20%, inglobando nel dato di partenza (la superficie) anche un loggiato, vani accessori, una soffitta ed una cantina: in tal modo, la superficie complessiva superava 700 m² . Accordare un’ esenzione anche a questo tipo di intervento, viola, secondo il Consiglio di Stato, il principio posto dall’articolo 17 del Tu 380, che intende agevolare le condizioni abitative di un nucleo familiare e quindi si riferisce alle parti abitabili. Queste precisazioni sul concetto di “edificio unifamiliare”, sono utili anche nell’applicazione del decreto legge 34 / 2020 che estende fino al 110% gli incentivi eco e sisma bonus (articolo 119, commi1 e 10). Il parametro per ottenere i benefici della norma del 2020 è infatti l’unità immobiliare, la cui nozione è desumibile dalla normativa catastale (articolo 5 Rdl 652/1939): ogni entità suscettibile di produrre reddito autonomo è appunto un’unità immobiliare, e puo’ ottenre un beneficio fino a 30 o 60 mila €. Attraverso frazionamenti catastali potrebbero ottenersi maggiori benefici, ma occorre tener presente che il dato di partenza e’ quello urbanisticamente e catastalmente legittimo al momento dell’inizio delle opere. Di fatto, comunque, anche i benefici del 2020 adottano un criterio sfavorevole agli edifici unifamiliari, perché il comma 10 dell’articolo 119 Dl 34 prevede che gli edifici unifamiliari (cioe’ le villette singole) possano ottenere i bonus solo se adibiti ad abitazione principale, escludendo quindi (almeno attualmente) le case vacanze.