NIENTE SPESE DI CONSUMO PER CHI È «USCITO»

Con l'entrata in vigore del Dm 26 giugno 2015, ai fini del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, viene precisato che, «nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione)». Ciò sta a significare che, dal 1° ottobre 2015, per distaccarsi dall’impianto centralizzato occorre eseguire una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto.Fatta questa puntualizzazione, sull'argomento occorre distinguere:a) il distacco avvenuto prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, rispetto al quale continuano ad applicarsi i princìpi elaborati dalla giurisprudenza;b) il distacco che, invece, si vuole eseguire sulla base delle norme riformate.Al riguardo, comunque, va chiarito che la legge di riforma del condominio (la 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) non ha fatto altro che riprendere il costante orientamento giurisprudenziale. Infatti, prima dell'entrata in vigore della legge stessa, il Codice civile non disciplinava la materia del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Sicché, nel corso degli anni, tutte le problematiche legate al “distacco” sono state affrontate e risolte dalla giurisprudenza di legittimità. Infatti, in più occasioni la Corte di cassazione ha affermato che «il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso» (Cassazione civile, 25 marzo 2004, n. 5974).Successivamente, la riforma del condominio è intervenuta sulla materia del riscaldamento condominiale, modificando l’articolo 1118 del Codice civile, il cui 4° comma statuisce che «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Ciò in quanto il distacco dall'impianto centralizzato non configura una rinuncia alla proprietà dello stesso, sicché i condòmini che decidono di distaccare le proprie unità immobiliari non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato. In sostanza, si è inserita nel Codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.Pertanto, a seguito del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, il condomino rimane soggetto alla partecipazione ad alcune spese relative all’impianto centrale. In particolare, rimanendo comproprietario della caldaia centrale, deve partecipare ai costi che ne riguardano la conservazione, la manutenzione straordinaria, la messa a norma. Lo stesso soggetto rimane, invece, escluso dalle spese relative ai consumi e alla manutenzione ordinaria. In pratica, quindi, resteranno a carico del condomino distaccato le spese legate alla proprietà dell’impianto di riscaldamento, e non più quelle legate alla sua gestione.Di conseguenza, la decisione assembleare che (come nel caso prospettato dal quesito) addebiti al condomino distaccato le spese di gestione e quelle di manutenzione ordinaria è da ritenere viziata.